Liegenschaft verwalten – so geht’s richtig! Tipps für Privat-Investoren

Ist ein Rendi­te­objekt wie ein Mehrfa­mi­li­enhaus fertig gebaut bzw. wurde der Vertrag unter­schrieben, denken Erst-Inves­toren oft, nun laufe alles beinahe von allein. Das Gegenteil ist jedoch der Fall: Sich richtig um ein Mietobjekt zu kümmern, bedeutet, viel Arbeit und Zeit zu investieren.

In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick, welche Arbeiten beim Verwalten von Liegen­schaften, insbe­sondere Mehrfa­mi­li­en­häusern, auf Sie zukommen.

Grund­sätzlich kann die Liegen­schafts­ver­waltung in die Bereiche kaufmän­nische und technische Liegen­schafts­ver­waltung aufge­teilt werden. Für private Erst-Inves­toren ist es von Vorteil, wenn Sie sich insbe­sondere im Bereich kaufmän­ni­scher Verwaltung das nötige Fachwissen aneignen. Der Hausei­gen­tümer Verband Schweiz (HEV) bietet regel­mässig entspre­chende Kurse an.

Kaufmännische Liegenschaftsverwaltung

Diese Aufzählung ist nicht abschliessend.

Vermietung der Wohnungen

• Inserate schalten
• Poten­zielle Mieter überprüfen
• Wohnungen für poten­zielle Mieter öffnen und zeigen
• Mietver­träge abschliessen, erneuern oder kündigen
• Wohnungen abnehmen und übergeben, inkl. Protokoll
• Mahnen von ausste­henden Mieten und evtl. eintreiben
• Wasch­küchen- und andere Pläne erstellen
• Vermitteln zwischen Mietern

Abrech­nungen / Buchhaltung

• Orts- und markt­üb­liche Mietzinsen berechnen, überprüfen, evtl. anpassen
• Neben­kosten berechnen, regel­mässig überprüfen, evtl. anpassen
• Mietkaution festlegen; Mietkau­ti­ons­konto eröffnen
• Heiz- und Neben­kosten abrechnen
• Liegen­schafts­ab­rechnung
• Liegen­schafts­buch­haltung
• Lohn- und Sozial­ab­gaben des Hauswartes abrechnen

Verschie­denes

• Alle nötigen Versi­che­rungen abschliessen, regel­mässig prüfen und evtl. anpassen
• Hauswart suchen und einstellen
• Service­ver­träge abschliessen, z. B. für Heizungs­an­lagen, Garten­un­terhalt, Reinigungsfirma
• Organi­sation Leitung und Führung von Mängelbehebungen
• Steht die Option offen, das Objekt als Ganzes zu verkaufen
• Was geschieht mit den Garan­tie­leis­tungen beim Verkauf des Objektes
• Können die Archi­tekten und Planer­ver­träge verkauft werden, beim Verkauf des Objektes

Technische Liegenschaftsverwaltung

Eine besonders wichtige Aufgabe ist der Werterhalt. Nur wenn eine Liegen­schaft laufend gut gepflegt und unter­halten wird, kann sie gute Mieterträge einfahren.

Ideal ist es, wenn Sie als Eigen­tümer direkt in der Nähe wohnen bzw. arbeiten, und Sie kleinere Arbeiten selbst übernehmen können, auch kurzfristig (z. B. im Winter). Ist dies für Sie nicht möglich, lohnt es sich, einen ortsan­säs­sigen Hauswart zu suchen, der Sie unter­stützt und entlastet.

Zu den Hauswart-Tätig­keiten gehören:

• Regel­mässige Reinigung der öffent­lichen bzw. gemein­schaft­lichen Räume, z. B. Garage bzw. Parkplatz, Treppenhaus, Gemein­schaftsraum, Gehwege von Schnee oder Blättern befreien
• Kleinere Reparatur- und Instand­hal­tungs­ar­beiten erledigen, z.B. tropfenden Wasserhahn reparieren, Heizungen entlüften.
• Kleinere Garten- und Umgebungs­ar­beiten erledigen, z.B. Rasen mähen, Hecke schneiden.
• Regel­mässige Kontrollen der Anlagen wie Heizung, Wasch­küche, Garage u. ä.
• Grössere Reparatur- und Unter­halts­ar­beiten organi­sieren und kontrol­lieren, z. B. Spülung der gesamten Heizung, Ersatz von Küchengeräten.
• Kontrolle / Buch führen über die Wartungsverträge

Es ist von Vorteil, wenn Sie bereits vor dem Kauf eines Rendi­te­ob­jektes überlegen, welche Verwal­tungs­auf­gaben Sie selbst übernehmen können bzw. möchten. Steht Ihnen nicht genug Zeit zur Verfügung, lohnt es sich, eine profes­sio­nelle Liegen­schafts­ver­waltung beizuziehen.